在德国，无论对买房者还是租房者来说，好的住宅区都是一房难求价格昂贵，原因之一就是数十万的住房供给空缺，而对另一些人来说却是个好消息。

明年对租房者和购房者来说将意味着腰包更瘪，德国租房者协会负责人锡奔考藤（Lukas Siebenkotten）说："我们认为房价会继续往上攀升。"尤其是在一些大城市、都市区和大学城。专家认为，自2010年以来不断上升的房价将会持续下去，甚至包括一些乡间地区。
 
阿舍（Peter Ache）是一个专家评估委员会的主任，他对德新社说："有迹象显示，近来乡村地区的房价也小幅上涨。"他表示该委员会通过购房合同得出此结论，就目前的数据来看，今年的房地产投资量呈继续上升趋势。
 
据租房者协会的相关统计数据，大城市中的新出租房屋的租金上涨了7%到8%，虽然目前的租金上涨幅度不是太大，但是感觉明显。锡奔考藤认为，没有任何迹象显示2017年租金不会强劲上涨。
 
乡村地区的房价当然相对稳定，锡奔考藤认为，尤其是从较少的购房咨询中就可以看出：年轻人一如既往搬到大城市里生活，而且一般不会再离开那里。一个重要因素就是，他们当中很少有人会组建家庭。
 
房屋租赁公司的预测，大都市地区的住房市场会持续紧张。德国地产及住房行业协会总裁盖达什科（Axel Gedaschko）批评道："尽管不断有新建住宅投入市场，但却根本没有解决住宅紧缺的现状。"
 
究竟是哪些城市涨得厉害？
 
涨势最猛——美因河畔法兰克福

据德国房地产协会的调查，今年第二、三季度，美因河畔法兰克福的已建公寓价格涨幅高居榜首，达到近19%。法兰克福不仅是德国的金融中心，交通枢纽，也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼，也有许多历史建筑和绿地。长期以来，法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。
 
涨幅第二——莱茵河畔科隆

由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国的住房自有率仅为40%，租房率高达60%。此次房价上涨的推动因素是金融危机后银行利息的骤降。十年前房贷利息约4%，现在只有1.5%，甚至更低。权衡一下房租和买房还贷的负担，许多年轻人都认为买房更划算。投资者也看好房地产市场。德国近期收留大量难民，这也成为推动房市的一个不容忽视的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓价格涨幅高达15%。
 

汽车城斯图加特

斯图加特在此次的房价涨幅排行榜上位于第三，涨幅约11%。作为经济强劲的巴登符腾堡州首府，斯图加特不仅以汽车城闻名，还拥有众多高科技企业。德国房地产协会的调查称，除了信贷条件优良外，人们手中可支配收入的增加也是推动房价上涨的重要因素。在所有大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据德国房地产协会的数据，斯图加特非新建的中档公寓每平方售价约2950欧元。
 
最小的联邦州不来梅

人口约55万的不来梅是德国最小的联邦州，此次房价涨幅也达到两位数（10.64%)，在涨幅排名榜上位居第四。德国房地产协会指出，大城市现在吸引力越来越大。虽然建房速度加快，但仍跟不上购房需求。德国大城市除了工作岗位多、交通、购物便利外，由于对历史建筑和老建筑爱护有加，对绿化率要求高，不少城区的居住环境丝毫不比小城市逊色。
 
昔日钢铁城埃森

位于鲁尔区的埃森市曾是德国的煤钢基地，也经历过转型期人口流失、经济不振的困境。此次已建公寓价格涨幅为10%，位居第五。德国房地产协会指出，从2010年来，德国房价增长速度超过了房租、消费者价格以及家庭收入的增长。有专家认为，一些大城市的房价已经有些“夸张”了。
 德国通往世界的门户汉堡

汉堡被誉为“德国通往世界的大门”，该市房价在德国大城市中名列第三（已建公寓每平米约2500欧元），此次涨幅为8.7%。
 
房价老大哥慕尼黑

慕尼黑房价历来居德国各城市榜首，目前中档独户别墅（非新建）平均价格为84万欧元，中档老公寓每平方米4200欧元。慕尼黑房价此次增幅为7.7%。德国房地产协会认为，德国大城市房市的紧张局面还会持续一段时间，短期内不会缓解。

永远的大工地——柏林

柏林的公寓楼价格在德国各大城市中排名第7(已建公寓每平米约1950欧元），此次涨幅5.4%，低于50万人口以上城市的平均水平（9.4%)。柏林每年新增4万人，尽管公寓楼不停在盖，也不能缓解房市的紧张局面。2015年，柏林新修了1.5万套公寓，创下该市历史记录。据德国房地产协会提供的数据，柏林中档已建公寓的售价平均每平米不到2000欧元（1950欧元）。
 
别墅涨幅低于公寓涨幅

杜塞尔多夫和多特蒙德虽然也跻身二、三季度房价涨幅前十名，但涨势其实较为温和，已建公寓的价格涨幅分别为3.69%和3.57%。从人口50万以上大城市的单户别墅价格来看，今年第二和第三季度的涨幅约6%。德国房地产协会指出，价格相对便宜的连体别墅现在越来越受欢迎，尤其是在人口30万至50万的中等城市。
 
小城市房价稳定

德国房地产协会公布的最新调查基于全国范围内约370个城镇的统计数据。分析表明，人口5万至25万的德国小城市，房价涨幅都很温和。
 
目前，德国住房市场的缺口达85万套，仅在提高密度和高度上下功夫已经远远满足不了需求。盖达什科呼吁："我们需要新的城区，同时加大现有城区的居住密度。"地产及住房协会要求将土地以约束租金价格的形式出租，并且对住宅建设项目给予长期低租金国家补贴。

德国建筑业中心协会总负责人帕克莱帕表示，就目前来说，今后几年对于建筑商意味着行情看好，尤其是多户型的居民楼赢利显著。他说："过去几年我们在住宅建筑市场取得了喜人的业绩，我们认为大需求量还会持续下去。"房市的繁荣还将持续四到五年，不过由于附加建筑费用太高，实际上建筑公司并没有赚得盆满钵满。
 
在住房附加费用方面德国租房者协会估计，通过燃气取暖或者是集中供暖的住户相关费用将会相对比较低，而用燃油取暖的住户则要看房东何时给油罐加油，在今年前半年油价还非常便宜，房客可以省下不少钱。而如果是秋季和冬季给油罐加的油，账单的数额肯定就不会低了。
 
德国房价在如此涨幅下，预计2017投资德国房产项目又将火热持续，值得追求高稳定收益的各位纳入自己的投资计划。